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从宏观经济角度说，各种要素促成了中国（商业）地产进入存量资产和转型，也就是创新的阶段。
“我个人觉得中国（商业）地产发展到今天才是进入到最正常的发展阶段。
前三十年超常规，一下子集中式提前爆发式的激进发展，到了今天进入一种常态。
朱凌波称经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段的高速成长就是畸形发展，从集中爆发式，进入到正常甚至减缓才是必然的……
B.2008年1月22日，日本购物中心协会JCSC年会34年来首次举办中日论坛，全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长朱凌波应邀在《中日购物中心的比较与合作建议》讲演中说：中国由于改革开放三十年的巨大进步，特别是城市化和房地产的高速发展，GDP保持了近20年的8%以上的高速增长，即使在席卷全球的2009年美国金融危机的影响下，中国2009年依然保持了GDP7%（2009年第四李度增长10.7%）的增长。
社会商品零售额达到12万亿人民币。
CPI（居民消费价格指数）也在2009年11月由负转正，同比上涨0.4%。
出口首次超过德国成为世界第一，汽车产销量世界第一，奢侈品消费超过日本世界第二。
朱凌波认为中国（商业）地产的价值实现存在三大核心路径：
销售价值：
通过销售物业快速回笼资金，这是当前多数开发商采用的模式，但过度依赖销售会导致物业运营资金不足，难以形成良性循环。
经营价值：
持有型物业通过持续经营产生现金流，例如购物中心、写字楼等通过租金收入实现长期收益。
但缺乏中长期融资支持，开发商难以承担持有成本。
资本价值：
通过资本市场变现资产，中国（商业）地产在退出机制上金融产品缺位，导致资产难以通过资本市场高效流通。
产税扩围迷局"
限购令"
退出无时间
中新网20120327
“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，15年至20年后进入房地产存量化时代。
这是不可逆转的发展趋势。”
亚太商业不动产学院院长朱凌波在分析了中国发展现状后建议，“房产税试点应该对存量和新增量都进行考虑，按照其梯度变换趋势，制定梯度政策。”
城市化：
A.朱凌波长期关注中国城市化进程中的商业地产发展问题，其观点主要集中在以下方面：
城市二元化挑战
朱凌波指出，中国城市发展呈现两种典型二元化模式：
*核心区功能外溢：一、二线城市因生活成本上升、旧城改造加速，原住民向郊区迁移，但郊区公共设施（如教育、医疗）配套不足，导致城市外扩与功能失衡。
*新城建设矛盾：政府搬迁推动新城发展时，需平衡老城与新城的商业网点规划，避免出现"
空城"
现象，同时要保留历史文化特色，防止过度现代化破坏城市风貌。
商业地产与城镇化关系；
朱凌波认为，城镇化不仅是建房子，更需配套商业设施。
他指出过去城市化存在“重城轻市”
问题，过度依赖住宅开发，导致交通拥堵、环境污染等“大城市病”
。
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